Каждая 20-я столичная квартира пустует. Вечерами там не горит свет, а хозяева появляются так редко, что не узнают соседей по лестничной площадке. Многие очаги недавнего строительного бума превращаются в районы-призраки — и это в то время, когда московские чиновники бьют в набат по поводу падения темпов строительства и острой нехватки жилья.
«Маркер» и портал «ГдеЭтотДом.ру»
gdeetotdom.ru выяснили, что в Москве по крайней мере 7 млн кв. м простаивающего жилья. А если добавить к этому около 1,5 млн кв. м в квартирах, построенных, но не проданных девелоперами, получится, что чуть ли не 5% всего жилого фонда столицы сегодня никем не используется.
Кто владеет пустыми квартирами
Чего только не услышишь о состоятельных клиентах, накупивших квартир про запас. В момент редких посещений один путает подъезд или этаж, другой — кухонную дверь с балконной. Казусов подобного рода не меньше, чем самих многоквартирных москвичей. Если в 2000 г., по подсчетам риелторов, на рынке недвижимости инвесторов было не больше 1–2%, то в предкризисные годы их число доходило до 50%. Ведь цены в Москве рослиС 2000 по 2008 г. 1 кв. м подорожал на 800% вплоть до сентября 2008 г.
Как считать заселенность домов
По просьбе «Маркера» портал «ГдеЭтотДом.ру» попробовал выяснить, сколько именно московских квартир было куплено впрок и сейчас пустует за ненадобностью. Для этого специалисты провели полевые исследования заселенности домов двух «возрастных групп»Специалисты обошли около 30 «старых» домов, построенных больше 15 лет назад, и 10 «новых», которым от года до девяти лет. Под наблюдение взяли Южный, Юго-Восточный и Восточный округа столицы, где сосредоточены районы новой массовой застройки, а также Центральный округ, от Садового до будущего Четвертого кольца, где хватает и новостроек, и сталинок. Специалисты просто подсчитывали количество горящих окон в домах с 20.00 до 22.00. Выяснилось, что в «старых» домах свет вечерами горел в 30–40% окон, что было принято за 100% заселенности. В новостройках же было в основном темно. При этом чем старше оказывался дом, тем больше окон в нем горелорассказал Александр Пыпин, руководитель аналитического центра «ГдеЭтотДом.ру» .
Теперь осталось перенести полученную статистику на всю Москву. Учитывая масштабы ввода жилья в МосквеС 2000 по 2008 г. и процент заселенности домов для каждого года постройки, аналитики портала пришли к выводу, что к началу прошлого года в столице пустовало до 120 тыс. квартир, или свыше 7 млн кв. м. Как ни крути, а до кризисаДо кризиса в Москве в год возводилось в среднем 4,5 млн кв. м жилья это был полуторагодовой объем жилищного строительства в городе.
Сколько жилья не смогли продать застройщики
Самое удивительное, что причин для уменьшения массы свободных квартир нет никаких. Скорее наоборот. Мало того, с наступлением кризиса единицам частных инвесторов удалось сбросить дешевеющие активы. Картину испортил прошедший год, когда спрос на жилье просел в разы и то, что строилось, с трудом находило своего покупателя. В 2009 г. в столице было совершено 52 тыс. сделок с жильемОценка информационно-аналитического агентства Rway. В хорошие времена 70–80% всех сделок традиционно приходилось на вторичку. С кризисом их стало еще больше: опасность купить долгострой стала слишком высока, и покупатели переориентировались на готовые квартиры. Сами девелоперы не скрывают, что первые покупатели с деньгами приходят к ним, когда дом почти готов.
Но даже если оптимистично считать, что на вторичку по-прежнему пришлось 80% всех сделок, покупатели приобрели чуть больше 600 тыс. кв. м10 400 сделок при средней площади квартиры 60 кв. м из построенных 2,1 млн кв. м. Выходит, что в активе у девелоперов осталось не меньше 1,5 млн кв. м уже сданных госкомиссии квартир. К такому положению дел они, конечно, не привыкли: обычно к Новому году у них разлеталось все до последнего метра.
Нужно ли Москве новое строительство
Если сложить 7 млн кв. м, накопленных частными инвесторами за лучшие для рынка недвижимости годы, и 1,5 млн кв. м готовых домов, оставшихся у застройщиков из-за отсутствия спроса на жилье, выйдет 8,5 млн кв. м простаивающего жилья. Несложно прикинуть, что это чуть менее 5% всего жилого фонда столицыЖилой фонд Москвы равен примерно 200 млн кв. м, или 3 млн квартир. Прибавим сюда заделы прошлых лет, которые застройщикам еще предстоит довести до ума. Аналитики оценивают эту незавершенку в 1,5 млн кв. м. Ее хватит, чтобы обеспечить потребности рынка еще в течение трех-четырех летсчитает руководитель Rway Александр Крапин . Так стоит ли ратовать за возвращение больших строек? Когда рынок оживет, спрос покупателей с лихвой смогут удовлетворить инвесторы, оставшиеся с ненужными активами на руках. Остается еще, правда, жилье для очередников, но его-то город может возвести и собственными силами.
Комментарии читателей